Uudised / Artiklid

Peksupoiss Tallinna linnaplaneerimine

30.09.2004

Äripäev 30.09.2004

Veronika Ilsjan
OÜ HSD Concept juhtuse liige

Tallinna linnaplaneerimine saab pidevalt nuhelda, kohati tundub, et põhjus on ümber tehtud vanasõnas “Kus viga näed laita, seal tule ja laida”. Lihtne on hukka mõista, aga prooviks mõista?
Eestis on olemas suur osa kinnisvaraga seotud seadustest ja paljud rutiinsemad reformiküsimused on lahendatud. Alles on jäänud keerukad kaasused, mis panevad proovile süsteemi tugevuse ja toovad välja suuremad vead.
Loodud planeeringu- ja kinnisvarasüsteem on justkui olemas, kuid kohmakas – perfektsionism paberil ei anna alati lahendit praktikas. Eestil ei ole kinnisvarapoliitikat, seetõttu on meie vastavad seadused jämedate traagelniitidega kokku õmmeldud.
Näiteks on planeeringute ühekaupa menetlemine volikogus Tallinna-suuruse linna jaoks kohmakas. Regulatsiooni oleks vaja ühelt poolt lihtsustada, teisalt karmistada. Valuteemaks infrastruktuuride arendamisel on meie jäigad sundvõõrandamise nõuded, mis ei rahulda praktika vajadusi ja pidurdavad arengut.
Luik, haug ja vähk võiksid koostööd teha
Erinevad kinnisvaraga seotud valdkonnad (linnaplaneerimine, reformiküsimused, elamupoliitika, muinsuskaitse jm) peaksid olema linnas rohkem integreeritud. Eesmärk ei ole planeerida, ehitada, säilitada või teha reformi, eesmärk on tagada säästev areng. Linna sageli vastandunud suhetes riigiga on süüdlaseks poliitiline vägikaikavedu. Linnaplaneerimine ja kinnisvaraküsimused ei tohiks olla teema, kus jõu- ja ilunumbritega esineda, tegemist on vastutusrikaste otsustega. Põhimõtted tuleb kokku leppida, unustades erakondliku kuuluvuse, nende rakendus ei tohi sõltuda sellest, kes on võimul või kelle varast on jutt.
Teiseks valuküsimuseks on jagatud õiguste ja kohustuste tasakaal: riik on linnale veeretanud kohustusi (sundüürnike probleemi lahendamine), kuid võimaluste andmisega olnud kitsi. Näiteks puudub linna arengutegevuseks vajalik munitsipaalmaa.
Kinnisvaraarendaja on koostööpartner
Suhtumine kinnisvaraarendajatesse on ebalev, rohkem nähakse arendaja kasumiiha kui koostöövõimalusi. Pinnuks silma on jäänud üksikud vägagi “lahked” detailplaneeringud, mis kodanikes hämmeldust ja pahameelt tekitavad.
“Miks mõni saab nii palju ehitusõigust, kui teisel on vaid kohustus muinsuskaitsenõudeid täita, sedagi omal kulul?” küsitakse.
Ehitusõigus on puhas raha, arusaadavalt peaksid siin saamise ja ilmajäämise reeglid selged ja läbipaistvad ning rahas mõõdetavad olema. Teadaolevalt Tallinn sellepärast südant valutab ja vahendeid probleemi lahendamiseks otsib.
Turumajanduses reguleerib turg end ise, kuid kinnisvara puhul on Smithi käe kõrvale vaja ka avaliku sektori kätt. Miks? Kinnisvara on mitmekülgne, kallis ja piiratud ressurss, mis mõjutab meid kõiki ja järgnevaid põlvi.
Tuleme vanast ühiskonnakorraldusest, kus maa kuulus rahvale ja kinnisomandiga kaasnevaid õigusprobleeme ei olnud. Majandusküsimused ei olnud olulised, sest rahakott oli riigi käes, sealt kas sai või ei saanud. Kinnisvara oli taandunud joonistus-, ehitus- ja mõõtmiskunstiks.
Nüüd tuleb vaadata teemat laiemalt – paradigma on muutunud. Meil puudub haritud ja mitmekülgse taustaga asjatundjate kaader, kes suudaks näha süsteemi kui terviku toimimist – Eestis on palju spetsialiste, kuid vähe generaliste.
Kinnisvaravaldkond puudutab mitmeid teadusharusid, see ei ole ainult ehitus ja arhitektuur, tsiviilseadustik või investeeringutest tulenevad rahavood.
Majandamine väärib siiski eraldi rõhutamist. Illustratsiooniks pildike linnaelust. Eramuehitajad töötavad, maksujõulisem elanikkond kolib linnast välja ja nõuab linnalt üha enamate lasteaedade, koolide, teede, bussiliinide jm ehitust. Antagu meile, me maksame ju maksu!
Jah, Tallinna elanikud maksavad, aga kaugeltki kõik tallinlased pole Tallinna elanikud. Kes nende eest peaks maksma? Paslik meenutada – Tallinn pole lihtsalt linn, vaid riigi pealinn.
Kas keegi oskab öelda, kui palju selline stiihiline areng (linna laialivalgumine) meile lisakulusid tekitab?
Andkem endale aru, et kinnisvara majandamine eeldab reegleid ja piiranguid, meeldib see meile või mitte, samuti mitmekülgseid teadmisi, mida ei ole mitte kellelgi üksikuna. Pangem pead kokku.
Veronika Ilsjan on Eesti Kinnisvara Hindajate juhatuse liige